Modelo 303 para inmobiliarias: guía del IVA trimestral en 2026
Si gestionas una agencia inmobiliaria o trabajas como agente autónomo, el Modelo 303 es una cita fija en tu calendario cada tres meses. Es la autoliquidación del IVA, y para el sector inmobiliario tiene una trampa que no tienen otros negocios: mezclas operaciones con IVA y operaciones exentas, lo que activa la temida prorrata.
Esta guía te explica qué es el 303, quién lo presenta, los plazos de 2026 y, sobre todo, el punto que más errores —y más sustos con Hacienda— provoca en las inmobiliarias.
Aviso
Este artículo es informativo y orientativo, no asesoramiento fiscal. Cada agencia tiene su casuística (régimen, prorrata, operaciones intracomunitarias). Antes de presentar, contrasta con tu gestor o asesor fiscal.
Qué es el Modelo 303
El Modelo 303 es la autoliquidación trimestral del IVA ante la Agencia Tributaria. En él declaras:
- El IVA que has repercutido (cobrado) en tus facturas emitidas: típicamente, el 21% sobre tus honorarios de intermediación.
- El IVA que has soportado (pagado) en tus gastos deducibles: software, publicidad en portales, gestoría, suministros del local, etc.
La cuenta es sencilla en su forma básica:
IVA repercutido − IVA soportado deducible = resultado del trimestre
Si sale positivo, lo ingresas a Hacienda. Si sale negativo, lo compensas en trimestres siguientes (o solicitas devolución en el último del año).
¿Quién debe presentar el Modelo 303?
Cualquier sujeto pasivo de IVA, es decir, quien repercute IVA en sus facturas. En el sector inmobiliario esto incluye:
- Agentes autónomos que facturan comisiones o honorarios de intermediación.
- Agencias (sociedades) que prestan servicios de captación, intermediación, gestión de alquileres, etc.
- Quien alquila locales comerciales o trasteros/plazas de garaje no vinculados a vivienda (llevan 21% de IVA).
Dato que sorprende a muchos
El Modelo 303 hay que presentarlo aunque el trimestre no haya tenido actividad. Si no has facturado nada, presentas una declaración "a cero". No presentarla es una infracción, aunque no debas pagar nada.
Plazos del Modelo 303 en 2026
El IVA trimestral sigue un calendario fijo. Estos son los plazos para 2026:
| Trimestre | Periodo | Plazo de presentación |
|---|---|---|
| 1T | Enero – Marzo | 1 al 20 de abril |
| 2T | Abril – Junio | 1 al 20 de julio |
| 3T | Julio – Septiembre | 1 al 20 de octubre |
| 4T | Octubre – Diciembre | 1 al 30 de enero (2027) |
Dos detalles de plazos que evitan recargos
- Si domicilias el pago en cuenta, el plazo para presentar termina unos días antes del final (normalmente el día 15, o el 25 en el cuarto trimestre), porque Hacienda necesita margen para el cargo.
- Si el último día cae en sábado, domingo o festivo, se traslada al siguiente día hábil. Aun así, no apures: deja margen por si la web de la AEAT va lenta esos días.
El punto crítico de las inmobiliarias: operaciones exentas y prorrata
Aquí es donde el IVA del sector inmobiliario se complica y donde se cometen la mayoría de errores. El problema es que una agencia suele tener a la vez ingresos con IVA e ingresos exentos:
| Operación | ¿Lleva IVA? |
|---|---|
| Honorarios de intermediación (venta o alquiler) | Sí, 21% |
| Alquiler de vivienda habitual | Exento de IVA |
| Alquiler de local comercial / oficina | Sí, 21% |
| Compraventa de vivienda de segunda mano | No lleva IVA (tributa por ITP, lo paga el comprador) |
| Compraventa de vivienda nueva | Sí (10% IVA, lo asume el comprador a la promotora) |
El choque está en el alquiler de vivienda habitual: está exento de IVA. Si tu agencia gestiona alquileres residenciales y, además, intermedia ventas con IVA, tienes ingresos exentos y no exentos conviviendo.
¿Por qué importa? Porque cuando tienes ingresos exentos, no puedes deducir todo el IVA que soportas en tus gastos. Solo puedes deducir la parte proporcional que corresponde a tu actividad con IVA. Eso es la regla de prorrata.
El error que más caro sale
Deducir el 100% del IVA soportado cuando parte de tus ingresos están exentos (alquiler de vivienda). Si Hacienda lo detecta en una comprobación, regulariza el IVA deducido de más y aplica recargos e intereses. Es uno de los focos habituales de inspección en el sector inmobiliario.
Cómo funciona la prorrata, en una frase
La prorrata es el porcentaje de tus ingresos que sí llevan IVA sobre el total. Si el 80% de tus ingresos son operaciones con IVA y el 20% exentas, solo puedes deducir el 80% del IVA de tus gastos comunes. El cálculo exacto y la elección entre prorrata general y especial es trabajo de tu asesor, pero saber que existe ya te evita el error más caro.
Modelo 303 vs Modelo 390: no son lo mismo
Se confunden constantemente:
- Modelo 303: autoliquidación trimestral. Declaras y, si sale a ingresar, pagas. Cuatro veces al año.
- Modelo 390: resumen anual informativo. Se presenta del 1 al 30 de enero y recopila todo el IVA del año. No se paga nada con él; solo cuadra lo ya declarado en los cuatro 303.
Si presentas bien los cuatro trimestres y guardas tus facturas ordenadas, el 390 prácticamente se rellena solo.
Qué pasa si presentas fuera de plazo
Presentar tarde tiene coste, y crece con el retraso. Si lo haces antes de que Hacienda te reclame (declaración extemporánea sin requerimiento), se aplica un recargo creciente:
La diferencia es enorme si en lugar de presentar voluntariamente esperas a que Hacienda te requiera: ahí ya entran sanciones (no recargos), que parten del 50% de la cuota. Moraleja: ante un olvido, presenta cuanto antes por tu cuenta.
Cómo dejar de sufrir cada trimestre
El 303 no es difícil cuando tienes los números ordenados; es un infierno cuando llegas al día 18 sin saber cuánto has facturado ni cuánto IVA has soportado. La clave no es fiscal, es de organización de datos: tener centralizadas las facturas que emites a tus clientes y los gastos deducibles, con su IVA, en un solo sitio.
Si llevas la facturación en una hoja de cálculo dispersa, cada cierre de trimestre es una arqueología de PDFs. Un sistema que registre tus facturas a medida que las emites y te dé el resumen de IVA repercutido y soportado convierte el 303 en una revisión de cinco minutos.
Tu facturación y tu Modelo 303, en el mismo sitio
Houzik centraliza las facturas que emites a tus clientes y genera el borrador del Modelo 303 y 390 listo para tu gestor. Sin hojas de cálculo dispersas.
La facturación con Stripe Connect y el resumen fiscal (Modelo 303/390) están disponibles en los planes de agencia de Houzik. Puedes ver qué incluye cada uno en la comparativa de planes y compararlo con tener herramientas fiscales y de gestión por separado.
En resumen
- El Modelo 303 es la autoliquidación trimestral del IVA: lo presenta toda agencia o agente que repercute IVA, incluso los trimestres sin actividad.
- Plazos 2026: 20 de abril, 20 de julio, 20 de octubre y 30 de enero (con margen menor si domicilias el pago).
- El gran error del sector es la prorrata: si tienes ingresos exentos (alquiler de vivienda), no puedes deducir todo el IVA soportado.
- El Modelo 390 es solo el resumen anual: no se paga, pero tiene que cuadrar con tus cuatro 303.
- Presentar tarde por tu cuenta tiene recargo; esperar a que te reclamen tiene sanción. Ante un olvido, presenta cuanto antes.
La parte fiscal la firma tu asesor, pero la parte de tener los números ordenados depende de tus herramientas. Cuando la facturación está centralizada, el 303 deja de dar miedo.
Preguntas frecuentes
¿Una agencia inmobiliaria tiene que presentar el Modelo 303?
Sí. Cualquier agencia o agente autónomo que repercute IVA en sus honorarios de intermediación (21%) es sujeto pasivo de IVA y debe presentar el Modelo 303 cada trimestre, incluso los trimestres sin actividad (declaración 'a cero').
¿Cuándo se presenta el Modelo 303 en 2026?
Es trimestral: el 1T (enero-marzo) hasta el 20 de abril, el 2T (abril-junio) hasta el 20 de julio, el 3T (julio-septiembre) hasta el 20 de octubre y el 4T (octubre-diciembre) hasta el 30 de enero del año siguiente. Si domicilias el pago, el plazo termina unos días antes. Si el último día cae en festivo o fin de semana, se traslada al siguiente día hábil.
¿Por qué el IVA de una inmobiliaria es complicado?
Porque una agencia suele mezclar operaciones con IVA (intermediación, alquiler de locales) y operaciones exentas o sin IVA (alquiler de vivienda habitual, compraventa de segunda mano que tributa por ITP). Cuando hay ingresos exentos y no exentos a la vez, no puedes deducir todo el IVA soportado: aplica la regla de prorrata, que es el error más común del sector.
¿Qué diferencia hay entre el Modelo 303 y el Modelo 390?
El 303 es la autoliquidación trimestral del IVA (declaras y, si sale a ingresar, pagas). El 390 es un resumen anual informativo que se presenta en enero: no se paga nada, solo recopila lo declarado en los cuatro trimestres del año. Presentar bien los 303 hace que el 390 cuadre solo.
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