Impuestos al vender una vivienda en 2026: guía clara con ejemplos

Vender una casa no es solo cobrar: Hacienda y el ayuntamiento se llevan su parte. Y la sorpresa llega cuando, meses después, la declaración de la renta recuerda que aquella venta dejó un impuesto que nadie calculó. Esta guía te explica qué pagas al vender, con ejemplos, y las exenciones que pueden dejar la factura en cero.

Los dos impuestos del vendedor

Como vendedor te afectan dos:

1. Ganancia patrimonial en el IRPF — sobre el beneficio que obtienes.
2. Plusvalía municipal (IIVTNU) — sobre el incremento de valor del suelo, la cobra tu ayuntamiento.

(El IVA o el ITP los paga el comprador, no tú.)

1. La ganancia patrimonial en el IRPF

Es el impuesto principal. Se calcula sobre lo que has ganado de verdad con la venta:

Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición

• Valor de transmisión: precio de venta − gastos e impuestos que asumes al vender (comisión de agencia, plusvalía, etc.).
• Valor de adquisición: precio al que compraste + gastos e impuestos de aquella compra (ITP/IVA, notaría, registro) + mejoras (no reparaciones) que hayas hecho.

Sobre esa ganancia se aplica la escala del ahorro del IRPF, por tramos:

Un ejemplo con números

Compraste un piso por 150.000 € (con 15.000 € de gastos de compra) y lo vendes por 230.000 € (con 12.000 € de gastos de venta):

• Valor de adquisición: 150.000 + 15.000 = 165.000 €
• Valor de transmisión: 230.000 − 12.000 = 218.000 €
• Ganancia: 218.000 − 165.000 = 53.000 €

2. La plusvalía municipal

Grava el incremento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes, y la cobra el ayuntamiento. Tras la reforma de 2021 hay dos novedades clave:

• Puedes elegir el método de cálculo más favorable (objetivo, sobre el valor catastral del suelo; o real, sobre la ganancia efectiva del suelo).
• Si vendes con pérdidas respecto a lo que pagaste, no hay plusvalía. Por eso es vital conservar la escritura de compra.

Las exenciones que pueden dejarlo en cero

La ganancia patrimonial tiene salidas legales muy potentes:

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia reinvertida queda exenta.
• Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual por una persona de 65 o más años está exenta de la ganancia patrimonial, sin obligación de reinvertir.
• Renta vitalicia (mayores de 65): reinvertir lo obtenido en una renta vitalicia asegurada (hasta cierto límite) también exime la ganancia.
• Dación en pago de la vivienda habitual: exenta.

El error que sale caro: no contar el impuesto al fijar el precio

Mucha gente decide el precio de venta pensando solo en lo que quiere ingresar, y olvida que de ahí salen la comisión, la plusvalía y, en la renta del año siguiente, la ganancia patrimonial. Calcula tu neto real después de impuestos antes de aceptar una oferta.

Y todo empieza por un dato: cuánto vale tu casa. De ahí se deriva la ganancia, los impuestos y tu neto.

En resumen

• El vendedor paga ganancia patrimonial (IRPF) y plusvalía municipal.
• La ganancia se calcula sobre el beneficio real: suma los gastos de compra y las mejoras para reducirla.
• La plusvalía municipal te deja elegir el método más favorable y no se paga si vendes con pérdidas.
• Hay exenciones potentes: reinversión en vivienda habitual y venta por mayores de 65 años pueden dejar el IRPF en cero.
• Calcula tu neto después de impuestos antes de cerrar el precio.